José Luis Estevas-Guilmain, presidente de Sociedad de Tasación

"En tres o cuatro años el precio de la vivienda
crecerá en torno al IPC"

En 2005, el precio de la vivienda crecerá por debajo del 10%, señala el presidente de Sociedad de Tasación, empresa dedicada a la valoración de activos inmobiliarios. José Luis Estevas-Guilmain afirma que actualmente se vende más despacio, pero “no creo que haya una crisis inmobiliaria como dicen algunos agoreros”, y señala también que la vivienda de protección oficial debe ser de alquiler.

– ¿Cuál ha sido la evolución de los precios de la vivienda en 2004?

– Ha habido un crecimiento de precios desacelerado. Nosotros hacemos los estudios de mercado cada seis meses y, aunque en los últimos cuatro semestres el precio de la vivienda ha ido creciendo, lo ha hecho de manera desacelerada. Estamos ahora mismo en un cambio de tendencia, no de bajada de precios, que por desgracia no bajan. En diciembre de 2003, el precio de la vivienda nueva subió, en función de nuestros índices, un 156,8%, y en diciembre de 2004 un 12,5%

– Pero se sigue vendiendo todo lo que se construye ¿se está construyendo menos?

– Se sigue vendiendo todo pero más lentamente. Según los índices del Ministerio de Fomento de septiembre, proyectando los tres meses restantes de 2004, vienen a salir en torno a las 600.000 viviendas iniciadas, algo menos que en 2003.

José Luis Estevas-Guilmain es arquitecto por la Escuela Superior Técnica de Arquitectura de Madrid y diplomado urbanista por el Instituto de Estudios de Administración Local. En el ámbito corporativo ha sido vicesecretario de la Junta de Gobierno del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid, asesor del Consejo Superior de Arquitectos de España y miembro de la FIVU (Federación Internacional de la Vivienda y Urbanismo). En el ámbito empresarial ha sido Presidente de Alesguil  y Ruban. El presidente de Sociedad de Tasación afirma que lo que más le gusta hacer en sus ratos libres es leer, oir música, el golf y navegar.

– Se construye mucho, pero hay mucha vivienda cerrada...

– Se sigue construyendo porque se necesita para vivir. Es cierto que un problema que tenemos en España es el número de viviendas cerradas. Normalmente en los países desarrollados de Europa del total del parque de viviendas que existe en torno al 50% está en régimen de alquiler. En España se habla de que hay unos tres millones de viviendas vacías, de ese número un tercio, como mínimo, están en condiciones de ser habitadas. Entonces ¿por qué el propietario de una vivienda no la alquila? Se debe a la inseguridad jurídica que hay en este país. En cualquier país desarrollado, cuando se incumple un contrato de arrendamiento, la justicia tarda en resolver el problema como mucho un mes. En España pueden pasar años, y el propietario, además de no recibir la renta, no puede disponer del inmueble. Es tan perverso el sistema que la justicia en España en el tema de contratos de arrendamiento urbano premia al infractor.

– ¿Quién compra?

– Antes era políticamente incorrecto decirlo, pero la vivienda es un bien social y es muy preocupante que el precio suba mucho. Compran principalmente los usuarios para utilizarla, y hay una parte, aunque es difícil decir qué porcentaje, que la compra inversores que tradicionalmente invertían en Bolsa y que con la crisis bursátil se han cambiado de sector. Lo que está ocurriendo ahora es que una parte de la demanda está satisfecha y, por otro lado, esos inversores que compraban vivienda porque la Bolsa no daba rentabilidad, ahora están volviendo a ella. Se vende más despacio, pero no creo que haya una crisis inmobiliaria como dicen algunos agoreros.

– ¿Se ha alejado el peligro de burbuja inmobiliaria?

– Es que no hay burbuja. Creo que es un término mal utilizado. Se empezó a utilizar en 1999 para denominar determinados valores de la Bolsa de Nueva York, el índice Nasdaq. Esas empresas tenían acciones que cotizaban en Bolsa y los analistas decían que iban a dar pérdidas no solamente ese año sino los siguientes. Sin embargo, las acciones subían. Era tan inexplicable que eso sí que fue una burbuja, porque gran parte de aquellas empresas han desaparecido.

– ¿Cuál es el motivo de la subida imparable de los precios de los últimos años?

– En primer lugar por el crecimiento económico continuado que ha creado empleo, ha generado más riqueza en las economías familiares y, sobre todo, ha generado confianza. Llevamos diez años creando empleo y esto quiere decir que hay confianza y expectativas de crecimiento económico. Además, hay unos intereses muy bajos y unos plazos de amortización larguísimos. Lo que ha ocurrido es que el parámetro de comparación para comprar una vivienda no es el precio final, es la cantidad mensual que el comprador paga, lo que importa es lo que cada uno pueda pagar al final del mes.

– Sí, pero a pesar de los tipos bajos, muchas familias destinan más de la mitad de sus ingresos a pagar su vivienda.

– No pretendo hacer un panegírico del precio de la vivienda. Yo prefiero, como ciudadano normal, que el precio esté acorde con el valor del inmueble, cuando sube desmesuradamente no es bueno para el mercado. Hay unos trabajos realizados por la Asociación Hipotecaria Española que demuestran que el esfuerzo económico mensual que tienen que hacer hoy  las familias es inferior al de hace cuatro años porque el interés está por debajo del IPC. Además, hasta hace unos años los plazos de las hipotecas eran mucho más cortos. Todo esto facilita la compra.

– ¿Qué puede pasar si los inversores que han estado comprando estos años venden masivamente?

– Lo peligroso del sector inmobiliario no es ese perfil de comprador, la mayoría compra su vivienda para utilizarla. Hay otro perfil que es el especulador nato que compra la vivienda, da un entrada, espera que suba y recupera esa inversión con una plusvalía sin ni siquiera escriturar a su nombre. Pero ese es un perfil muy pequeño. El comprador que se desvía de la Bolsa en estos últimos años y compra vivienda no es el especulador nato sino el inversor que busca un refugio patrimonial y no la vende enseguida, intenta alquilarla, invierte a largo plazo. Lo peligroso sería que las economías familiares que compran vivienda en un momento determinado no pudieran pagar la hipoteca. Esto ocurriría si se produjera una catástrofe económica y no lo creo porque España está integrada en la moneda única.

– ¿Qué opina de la iniciativa del Ministerio de la Vivienda de fomentar el alquiler?

Cualquier iniciativa en el fomento del alquiler sería muy positiva. Mi opinión es que uno de los puntos débiles sobre los que podría actuar la Administración para relajar la tensión en el precio de la vivienda sería, por ejemplo, poner a disposición del mercado, sobre todo para las rentas familiares más bajas, viviendas de protección oficial, pero no en régimen de compraventa sino de alquiler. Yo creo que la vivienda de protección oficial tiene que ser de alquiler.

– ¿Qué repercusión ha tenido en el precio el hecho de que se hayan construido pocas viviendas de protección oficial en los últimos años?

– Claro que ha influido. Al no haber suficiente oferta de VPO, las rentas más bajas han tenido que recurrir a la vivienda libre. Esto es que es una disfunción porque la vivienda es un bien de carácter social.

– En el estudio sobre la vivienda que Sociedad de Tasación ha presentando recientemente se dice que en 2005 habrá una subida moderada de los precios, sobre todo en las comunidades autónomas donde haya suelo disponible urbanizable ¿Es el suelo el elemento principal de la subida de los precios?

– El gran problema de la vivienda en España es que la materia prima, el suelo, es carísimo. En las áreas centrales de las ciudades hay muy poco suelo y los ayuntamientos, en general, ponen muchas trabas para la transformación. Es cierto que hay edificios singulares que deben ser respetados pero hay muchos que no valen para nada y podrían renovarse, pero son procesos muy largos, y ello incita a la especulación. Lo mismo ocurre con el suelo de nueva creación. Yo pienso que la Administración central tendría que hacer una ley de financiación de corporaciones locales. Que los ayuntamientos estén financiados por el sector de la vivienda no es lo adecuado.

– ¿Qué va a pasar en 2005 teniendo en cuenta que hay planes para construir más viviendas de protección oficial?

– Espero que se construyan más VPO. Lo que pasa es que hay que tener en cuenta que el mercado inmobiliario tiene un periodo de madurez muy largo, desde que se compra un terreno, se hace el proyecto y se empieza a construir hasta que se termina y se vende pueden pasar cuatro años. En 2005, el precio de la vivienda nueva va a crecer  por debajo del 10%. Se ha iniciado una tendencia, confirmada en los últimos trimestres, de que los incrementos  son cada vez más débiles, este año puede estar en torno al 9% y en tres o cuatro años podemos estar con incrementos de precios en torno al IPC. Creo que el mercado se va a autorregular. Se puede dar una situación parecida a la de principios de la década de los noventa cuando hubo  crecimientos casi planos.

– ¿Hemos tocado techo?

No. Cuando digo que vamos a crecer menos quiero decir que vamos a seguir creciendo, aunque no con la fuerza de los últimos cuatro años. Todavía sigue subiendo. El mercado inmobiliario tiene mucha inercia. De una subida fuerte a una bajada pueden pasar años.

Marce Redondo