Ya nadie duda de que los bancos y cajas son la mayor inmobiliaria de España. Los promotores les adeudan 325.000 millones de euros, de los que una buena parte se transformarán en daciones de pago, es decir, en propiedades a cambio de deuda. Pero ahora se encuentran con que el Banco de España sube la provisión al 30% a los activos que llevan en balance más de un año, que ascienden a 11.000 millones. Con esta medida, MAFO les está empujando a que sus carteras de pisos, locales, suelo y hasta centros comerciales embargados salgan al mercado, aunque ello suponga hacerlo a precios inferiores a los actuales y engrose las pérdidas de las entidades.

La banca está enladrillada, quién la desenladrillará. La solución a este trabalenguas tiene nombre propio, y se llama Miguel Ángel Fernández Ordóñez. El gobernador del Banco de España se convierte una vez más en el "poli malo" de las entidades financieras, porque va a elevar las provisiones que la banca debe realizar para cubrir el riesgo de depreciación de los inmuebles que el sector está adquiriendo, como consecuencia de los impagos de empresas y particulares.

En concreto, la institución que gobierna MAFO quiere incrementar la provisión exigida desde el 20% hasta el 30% del valor de tasación de los inmuebles que lleven en balance más de un año. Inmuebles que, traducidos a euros, ascienden a 11.000 millones, según las cifras que maneja RR de Acuña y Asociados y que ha facilitado a este periódico.

Bancos y cajas se verán obligados a tomar un camino: o se desprenden de parte de los precios de sus activos inmobiliarios, aun bajando precios, o siguen adquiriendo suelo y viviendas y se enfrentan al 30% de las provisiones que le marca el regulador español. Según Fernando Rodríguez Acuña, "la banca se va a ver obligada a bajar precios, aunque en la medida que disponga de margen, va a seguir adquiriendo activos".

El regulador mantiene desde hace semanas conversaciones con bancos y cajas para poner coto a esta burbuja, ya que en conjunto, los promotores tienen contraída una deuda con bancos y cajas de 325.000 millones de euros. Lo dijo en este caso Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), en el Coloquio Nacional de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE). El directivo advierte de que la deuda de las inmobiliarias genera unos intereses anuales de 15.000 millones que los promotores "no pueden pagar" y que complican futuras refinanciaciones al resultar cada vez más difícil para los bancos y cajas aceptar como dación en pago unos activos cuyo valor sigue cayendo.

Ése es precisamente uno de los dos objetivos que persigue el regulador: incentivar a las entidades crediticias a que se desprendan cuanto antes de la cartera inmobiliaria que han adquirido durante la crisis. El segundo objetivo es protegerlas para que afronten posibles pérdidas por venta de pisos y solares, en caso de que el precio de salida sea inferior al de tasación.

Ya es la segunda vez que el Banco de España eleva las provisiones sobre los activos inmobiliarios en menos de seis meses. En un primer momento exigió el 10% y en septiembre del año pasado volvió a subirla al 20%. Ahora requiere que se incremente a razón de un 10% cada año. En su misión de hacer aflorar la morosidad inmobiliaria y para acelerar las desinversiones en ladrillo, el regulador permite evitar las dotaciones cuando el préstamo equivale al 70% del valor del activo.

En opinión de Manuel Zulueta, managing director de Atlas Capital Close Brothers, "lo que está ocurriendo es que el Banco de España está obligando a incrementar las dotaciones a medida que pasa el tiempo dando por sentando que si el activo no sale del balance se está produciendo un deterioro progresivo respecto del valor de mercado".

Por su parte, Alberto Castillo, de Capital Bolsa, apunta que con este movimiento, Ordóñez advierte a las entidades "que la situación inmobiliaria se mantendrá débil durante bastante tiempo, ya que se trata de una medida anticíclica no acorde con un escenario recesivo". En opinión de este experto, el impacto en los beneficios dentro del sector para 2010 dependerá de dos factores: la exposición de cada entidad al mercado inmobiliario doméstico y el nivel de provisiones que ya se hayan realizado. En este sentido, apunta a que el Banco Pastor podría ser el más afectado, seguido de Banco Sabadell, Banco Popular y Banesto. “BBVA y Banco Santander se verían marginalmente afectados al estar más diversificados y haber elevado ya sus provisiones en este concepto”, matiza el experto.

Otra vuelta de tuerca

Según las cifras que maneja Acuña y Asociados, los bancos y cajas españolas se enfrentan en 2010 al vencimiento de al menos 50.000 millones de euros en créditos a corto plazo concedidos a empresas inmobiliarias. Más de la mitad de esa deuda, además, no podrá ser atendida por las promotoras, por el estado de insolvencia en el que se encuentran, que según la compañía, asciende a un 40% de las firmas del sector (23.571), cuyos recursos ajenos superan a los propios.

Esta situación se agrava por el hecho de que muchos de los activos incluidos en la cartera de los bancos son "difíciles de colocar en el mercado", apostilla Acuña, que se refiere a los 12.000 millones que las entidades disponen en suelo. Y es que entre los activos asumidos como dación de pago para canjear deuda, a la banca le han entrado en su cartera desde pisos acabados o sin concluir, plazas de garaje, trasteros o locales comerciales, hasta parcelas de suelo con o sin permiso de licencia para edificar e, incluso, centros comerciales.

Lo mismo opina el analista de Atlas Capital. “Es cierto que las entidades están redoblando los esfuerzos por vender los activos adjudicados o adquiridos, lo cual es posible en caso del producto terminado (pisos) o activos patrimoniales en alquiler (oficinas, naves, etc..). El problema es el banco de suelo, el cual tiene muy difícil salida en la actualidad a pesar de los potenciales descuentos en precio que las entidades estén dispuestas a realizar. En este último caso, parece que el aparcamiento de dichos activos en las filiales inmobiliarias de las entidades o su mantenimiento en el balance de los promotores con fórmulas de refinanciación, es la solución más común”.

Más datos, en este caso del portal Idealista, que ha publicado que la banca tendrá que absorber un aluvión de entre 100.000 y 150.000 viviendas inmersas en expedientes de ejecución hipotecaria. Estos expedientes tienen su origen en las demandas por impago que entraron en tromba en los tribunales a partir del estallido de la crisis, fundamentalmente desde mediados de 2008.

El panorama no es muy alentador. Además, el nuevo crédito concedido por las entidades financieras españolas ha empezado el año en caída libre. De acuerdo con los últimos datos publicados por el Banco de España, el saldo de los nuevos préstamos para la adquisición de vivienda cayó un 35% si se compara con el último mes de 2009, hasta los 4.373 millones de euros. Esta caída, sumada a la morosidad, va a limitar la capacidad del sector financiero de generar recursos propios.

Huida hacia delante

Todo esto sucede mientras Basilea III llama a la puerta. Dado que las cajas no cotizan en bolsa, y dada la escasa popularidad de las preferentes –el único instrumento de las cajas para captar capital– hace que éstas miren con temor la llegada de la nueva regulación.En cambio, bancos como Santander y BBVA lo tienen más fácil, de acuerdo con un informe elaborado por Credit Suisse.

Un experto consultado por este semanario apunta a que "nos llevaríamos las manos a la cabeza si conociéramos los recursos propios de alguna entidad española, y no me estoy refiriendo a las pequeñas". Aun así, muchos analistas apunta a que bancos y cajas de ahorro seguirán intensificando su política de adquisición de activos inmobiliarios para canjear deuda y aminorar el impacto de créditos fallidos en sus balances.

Otros analistas, en cambio, se inclinan porque la única salida posible a la crisis es una caída del precio de la vivienda hasta niveles razonables. Y dado que la banca se ha convertido en la mayor inmobiliaria del país a base de hincharse de ladrillos para contener la morosidad, son las entidades las que deben aceptar la bajada de precios con la pérdida correspondiente.

La vía de la refinanciación ha llegado al límite y los expertos aseguran que necesario buscar una solución definitiva. Llegados a este punto, no sólo corre peligro el sector inmobiliario, sino también el financiero.

Es muy difícil calcular cuánto va a bajar el precio de los inmuebles, pero lo que sí está claro es que bajará. "El incremento paulatino de las dotaciones deberá reducir el precio de la vivienda para recoger aquel ahorro que está dispuesto a invertir a precios inferiores a la hipoteca", señala Zulueta.

Esmeralda Gayán

Los activos de cada entidad, un misterio

Conocer el valor de los activos inmobiliarios que posee cada banco o caja es la pregunta del millón. Se saben cifras generales, pero no de cada entidad, a excepción de algunas que sí lo han hecho público. Es el caso de La Caixa, que a 31 de diciembre de 2009 mantenía en su balance activos inmobiliarios por valor de 3.097 millones de euros. Se sabe también que sólo las siete grandes entidades financieras asumieron inmuebles procedentes de las promotoras como garantía de impagos por 13.503 millones de euros el año pasado.

Una de las razones de este secretismo es la disparidad de criterios que existen a la hora de evaluar el precio de la vivienda, que a su vez marca las pérdidas por depreciación de inmuebles de la banca. En opinión del economista José Manuel Naredo, el índice oficial de precios que elabora trimestralmente el Ministerio de Vivienda no recoge los precios a los que efectivamente se realizan las transacciones de viviendas, sino los precios que imputan a las viviendas las empresas de tasación de inmuebles, que suelen trabajan para las propias entidades.

"Mientras la Bolsa presenta diariamente índices oficiales de cotización de las operaciones realizadas, el mercado inmobiliario ha venido contando sólo con el mencionado índice oficial que sintetiza, cada tres meses, los valores que las entidades de tasación otorgan al metro cuadrado de vivienda", señala Naredo.

En los últimos tiempos, el INE ha elaborado un nuevo índice de precios de la vivienda a partir de los precios escriturados por los notarios, como se viene haciendo en otros países europeos. Pero el problema estriba en que, a diferencia de estos países, en España los precios de mercado no suelen coincidir con los escriturados.