Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación

“Queremos que la tasación sea una herramienta de apoyo a la toma de decisiones de compra”

La tasación en España no está reconocida como en otros países, donde no se realizan transacciones sin el documento de valoración, indica Juan Fernández-Aceytuno. En un momento en que existen muchas incertidumbres sobre cuál es el precio real de la vivienda, “queremos contribuir con datos de mercado que auditamos periódicamente a recuperar confianza y transparencia en el mercado”. La crisis, dice, está dejando en el camino a algunas tasadoras. “Es una tendencia histórica; hace diez años había 160 sociedades de tasación homologadas, ahora somos 55”.

Creo que hace falta confianza y transparencia en estos momentos de incertidumbre y, modestamente, desde Sociedad de Tasación creemos que podemos ayudar a conseguirlo.

—¿Cómo funciona y qué resultados han obtenido hasta ahora?

—Cada vivienda en venta en Madrid capital y en 17 capitales de provincia anunciada en idelista.com cuenta con un enlace (“valor de viviendas en la zona”) en el que Sociedad de Tasación compara ese inmueble con otros seis valores de referencia hipotecaria en la zona recopilados en los últimos seis meses. Un indicador de su aceptación es que las visitas a nuestra página web han batido un récord histórico.

En España, la tasación no está reconocida con el peso que tiene en otros países. En Estados Unidos o en el Reino Unido no hay transacción sin informe de tasación, donde se reflejan las servidumbres, los metros cuadrados, cómo aparece en el registro, etc. Según idealista.com, la variable que más errores tiene en su portal son los metros cuadrados. Queremos que la tasación no sea algo posterior a una compra, cuando la decisión ya está tomada, sino que sea una herramienta de apoyo a la toma de decisiones. Si en otros países ha funcionado, por qué no en España. Una tasación supone menos de un 00,1% del valor de una vivienda de 350.000 euros, por ejemplo. Supone no más de 350 euros.

—¿Ha habido excesos en las tasaciones en estos años de boom?

—No puedo hablar de otras tasadoras, pero sí puedo decir que Sociedad de Tasación es independiente, prudente y que no ha hecho ninguna tontería. Lo que hacemos es tratar de poner un valor, sostenible a largo plazo y que elimine elementos especulativos en la valoración. Eso no quiere decir que el valor suba o baje o que haya un valor superior a lo que parecía que la gente puede pagar. Los ciclos existen, estamos en el tercer ciclo desde que hay estadísticas fiables de vivienda, y la vivienda sube y baja,  aunque la gente perciba que siempre sube.

—¿Qué ha tenido de excepcional el último ciclo? 

—Creo que ha sido excesivamente largo y ha habido un crecimiento espectacular. Lo que ha hecho España en estos últimos 15 años, sin una crisis, sin problemas serios, tiene que pasar factura. La recuperación quizá será más larga porque también el ciclo ha sido más largo.

—¿Cómo va a evolucionar el sector en 2009?

—Nosotros no hacemos predicciones, somos notarios de la realidad. Nuestra opinión es que habrá unos años de ajuste y que en un par de años deberemos estar en precios de equilibrio. Lo cierto es que en el momento en que las casas bajan el precio un 10%, 15%, la transacción se produce. O sea que hay demanda, aunque también hay mucha oferta. Podemos estimar que hay un millón de viviendas nuevas vacías. Si a eso le sumamos la segunda residencia, estamos hablando posiblemente de 1,5 millones. Es un stock que puede parecer muy alto pero, no nos engañemos, la vivienda no es una commodity. Yo recomiendo mucha prudencia. Puede haber zonas bien localizadas con buenas viviendas que no tienen por qué seguir la tendencia global. Por eso, creo que las medias son malas consejeras porque el mercado de la vivienda es muy local, incluso micro o de orientación, una misma vivienda orientada de una forma u otra puede variar su precio. Hay que ser muy cuidadosos cuando hablamos de medias.

—Además de la inmobiliaria, las valoraciones que hace Sociedad de Tasación tienen otras finalidades, ¿cuál es la que aporta más a su actividad?

El inmobiliario. Tenemos particulares y empresas, pero todavía en unos porcentajes no significativos, podría estar en el 80% y el 20%, respectivamente. El volumen ha bajado, hay menos transacciones, pero el porcentaje no. Hay que tener en cuenta que, en momentos de ciclo bajo, las entidades financieras lo que quieren es rigor e independencia. Entonces, nosotros no bajamos tanto como baja el mercado porque, primero hay sociedades de tasación que están cerrando y segundo porque, en este momento más que nunca, las entidades y los clientes particulares quieren confianza en el valor de la tasación.

Los bancos siempre han sido los principales clientes. Ahora tienen muchos más activos inmobiliarios, están adjudicando y quieren tener la mejor información. Para el proceso que tienen que realizar los bancos ahora con esos activos inmobiliarios, el rol de la sociedad de tasación es importantísimo.

—¿Se está produciendo un ajuste entre las sociedades de tasación? ¿están desapareciendo muchas?

—Es una tendencia histórica. Hace 10 años había 160 sociedades de tasación homologadas, ahora somos 55, y en cada crisis se quedan algunos en el camino. Hay que tener en cuenta que o eres muy riguroso con los gastos y con la gestión de tu empresa o, en el momento que baja el mercado, te arrastra, que es lo que está pasando en empresas pequeñas que tienen unos costes fijos muy altos. En empresas grandes como nosotros donde la estructura de costes fijos es más baja, tenemos más recorrido y estamos aguantando muy bien, sin bajas, sin perder empleo, de hecho estamos contratando gente, algo que hoy es casi noticia. Somos 200 personas en plantilla. Los empleados no hacemos tasaciones, controlamos la calidad de las tasaciones que hacen los tasadores o colaboradores externos que no pertenecen a la plantilla, 800 en toda España. Son profesionales en libre ejercicio de su profesión que trabajan en exclusiva para nosotros. Ahora estamos contratando gente en áreas de control y de gestión porque estamos viendo que hay menos trabajo en cantidad pero es un trabajo más complicado.

—¿Por qué es más complicada ahora la tarea de las tasadoras?

—Porque hay muchas revisiones, muchos problemas, hay litigios, concursos, cada tasación requiere un análisis muy delicado. Es muy difícil tasar ahora, hay muy pocas transacciones, pocos comparables, para conseguirlos hay que hacer mayor esfuerzo que antes. Esto requiere más recursos y lo que no vamos a hacer es economizar en recursos. Quizás ganaremos menos, pero el rigor en esta casa es fundamental.

Nuestro objetivo es aportar confianza y transparencia y que el mercado se recupere. Mientras no exista la confianza de que realmente lo que estás comprando vale lo que estás pagando, la crisis se alargará más. Entre todos tenemos que conseguir esa confianza. Nosotros nunca hemos hablado de boom. El los ciclos hay sobrevaloraciones e infravaloraciones, forma parte de la naturaleza humana, pero detrás de una vivienda hay una familia, un proyecto, una vivienda no es una acción que tienes en el banco. Me parece que el término burbuja no representa exactamente lo que ha pasado en España. Una burbuja da sensación de algo que se pincha y se volatiliza. Creo que ha habido excesos y también oportunidades que no se han sabido aprovechar.

—¿Que habría que hacer para que la tasación sea obligatoria a la hora de vender?

—Nosotros tratamos de convencer a compradores y vendedores de que el documento de la tasación facilita la negociación, pero de manera voluntaria. Una tasación aporta mucha información, pero hoy todavía se ve como un documento que para lo único que sirve es para que te den una hipoteca en el banco.

Marce Redondo